Rozpocznijmy naszą opowieść o zakupach nieruchomości od prostszego przypadku – działek gruntu, niezabudowanych. Wydawałoby się, że sprawa nie jest skomplikowana, lecz gdy wnikniemy w szczegóły, czasem się komplikuje, jak to w życiu.
Na co zwrócić uwagę poza oczywistymi kwestiami, które można po prostu zaobserwować, takimi jak:
- położenie względem atrakcji, których szukamy (jezioro, las, rzeka, góry itp.),
- bezpośrednie sąsiedztwo (teren zabudowany czy na uboczu, bliskość potencjalnie uciążliwych czynników – droga szybkiego ruchu, oczyszczalnia ścieków, wysypisko, hałaśliwy zakład produkcyjny),
- dostępność infrastruktury technicznej (tzw. media) – można to rozpoznać po np. skrzynkach, studzienkach,
- dojazd – położenie względem dróg krajowych lub autostrad, względnie dostęp do stacji kolejowej, przystanków,
- najbliższe punkty użyteczności publicznej (szkoły, przedszkola, sklepy, urzędy itp.),
- dostęp do drogi publicznej – co prawda tę kwestię warto sprawdzić w dokumentach, ale i na „pierwszy rzut oka” należy zwrócić uwagę na kwestię dojazdu do nieruchomości – czy czasem nie przebiega przez tereny, które mogą być własnością innych osób?
Jeśli już wszystkie kryteria ustaliliśmy i podoba nam się określona działka, czas na kolejny krok, który zalecam wykonać, czyli sprawdzenie nieruchomości od strony prawnej:
- Analiza Księgi wieczystej – o ile jest założona dla nieruchomości – sprawdzimy:
- czy działka, którą jesteśmy zainteresowani, wchodzi w jej skład?
- kto jest właścicielem nieruchomości – a może jest ich kilku? – jeśli tak, to należy później sprawdzić, na ile wszyscy są zainteresowani jej sprzedażą na zaproponowanych warunkach?
- czy nieruchomość obciążają albo są dla niej ustanowione służebności – czyli ograniczone prawa rzeczowe? Jakie? Na ile dotyczą ew. naszej nieruchomości – w jakim zakresie?
- Czy nieruchomość obciążona jest hipoteką?
- Analiza wypisu z rejestru gruntów – z niej dowiemy się, jaki jest dla danej działki o określonym numerze: opis użytku (np. grunty orne?), jaka jest klasa użytku? (np. RV), jaka jest powierzchnia działki? Jaki jest identyfikator działki (przydatne np. w wyszukiwaniu działki w geoportalu)? W rejestrze tym powinien być również podany nr księgi wieczystej oraz władający (faktyczny posiadacz).
- Analiza, czy dla obszaru, w którym znajduje się działka, uchwalony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? – jeśli jest – to jakie jest przeznaczenie działki wynikające z tego planu? Jest to kluczowe dla przyszłego inwestora, bo odpowie na pytanie, czy to, co planuje na działce wybudować, jest na tym terenie dopuszczalne? Co, jeśli nie ma Planu Miejscowego? Należy ustalić, jakie są postanowienia:
- Studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy – nie jest to co prawda dokument o randze aktu prawa miejscowego, jakim jest Plan Miejscowy, ale jak nazwa wskazuje, wytycza kierunki zagospodarowania przestrzennego i stanowi wskazówkę dla inwestora, co potencjalnie byłoby dopuszczalne do zabudowania na danym terenie. Wtedy jednak należy dopytać, czy dla działki nie występowano o decyzję w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja WZ) – która to decyzja wydawana jest w stosunku do konkretnej działki lub nieruchomości i wiążąco ustala dokładne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Można tę decyzję przenieść na kolejnego właściciela nieruchomości i obowiązuje ona bezterminowo albo do momentu wejścia w życie Planu miejscowego. Dlatego w momencie zakupu nieruchomości z wydaną decyzją WZ warto ustalić, czy dla obszaru, w którym znajduje się nieruchomość, nie jest właśnie uchwalany przez Radę Gminy plan miejscowy, albo czy nie podjęto uchwały i przystąpieniu do jego uchwalania. Zwykle taka procedura nie trwa krócej niż 1,5 roku, czasem i kilka lat, ale warto mieć to na uwadze.
- Warto znając numer działki i jej obręb albo sam identyfikator działki (jest to dłuższy ciąg cyfr- można go znaleźć w wypisie z rejestru gruntów) wejść na geoportal prowadzony przez daną gminę. Jest to system informacji przestrzennej i kopalnia wiedzy na temat m.in.: topografii działek wraz z ich numerami, informacją czy dla danej działki jest uchwalony Plan miejscowy czy studium (często są również linki do tych dokumentów, co jest bardzo pomocne), wreszcie tu możemy ustalić, czy działka, którą jesteśmy zainteresowani, posiada dostęp do drogi publicznej. Jeśli takiego formalnego dostępu by nie miała, będzie to przeszkoda w uzyskaniu chociażby decyzji o warunkach zabudowy. Więcej o dostępie do drogi w osobnym wpisie.
- Do aktu notarialnego Notariusz zapewne poprosi Was o kilka innych dokumentów, które warto zawczasu przeanalizować, takich jak:
- podstawa nabycia nieruchomości, która będzie przedmiotem transakcji (zwykle akt notarialny lub postanowienie sądu),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „Planu miejscowego”) albo zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w Planie miejscowym, albo zaświadczenie o braku Planu Miejscowego – do pozyskania w Urzędzie Gminy,
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w rozumieniu art. 8 w związku z art. 9 i 10 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji, zastrzegającą prawo pierwokupu na rzecz gminy, ani też nie znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji – do pozyskania w Urzędzie Gminy,
- zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach – do pozyskania w Starostwie,
- wypis z rejestru gruntów i budynków – do pozyskania w Urzędzie Gminy.
Po co robimy tę analizę dokumentów? Aby przekonać się w szczególności, czy:
- nabywamy działkę od właściciela/właścicieli? Jeśli jest ich więcej, to czy wszyscy się stawią do umowy sprzedaży albo czy zapewniona będzie ich odpowiednia reprezentacja (pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego)? – od tego zależy ważność transakcji zakupu! Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma zapewnić nas, że działka ta nie została uprzednio sprzedana (jeśli wzmiankę o toczącym się postępowaniu ustalimy w księdze wieczystej, kluczowa jest analiza wniosków o wpis do księgi)
- działka będzie możliwa do zabudowy w sposób, który planujemy? Chodzi tu zarówno o przeznaczenie nieruchomości, jak i konkretne parametry zabudowy, takie jak: wysokość budynku, wskaźnik zabudowy, procent powierzchni biologicznie czynnej czy inne kwestie takie jak kolor dachu czy rodzaj dopuszczalnego ogrodzenia (patrz: postanowienia Planu miejscowego albo Decyzji WZ)
- czy nie będzie w przypadku danej działki prawa pierwokupu gminy / Skarbu Państwa albo Lasów Państwowych? To potencjalnie wydłuży nam transakcję o około miesiąc i spowoduje, że będzie należało sporządzić dwie umowy w formie aktu notarialnego – warunkową umowę sprzedaży i dopiero po uzyskaniu zaświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu – umowę przenoszącą własność zgodnie z tą pierwszą umową.
Jak sami widzicie, nawet zakup gruntu niezabudowanego wiąże się z niemałą pracą. Jednak nie zalecam pomijać tych czynności, bo może się okazać to zgubne w skutkach. Zaś w bardziej skomplikowanych przypadkach albo w razie wątpliwości warto skonsultować się z ekspertem.