Ostatnio dużą popularnością cieszą się inwestycje w nieruchomości wakacyjne – tak nazywam nieruchomości w miejscowościach, które są atrakcyjne dla turystów. Polacy inwestują już nie tylko w Polsce, ale i za granicą – np. w Hiszpanii, Portugalii, Chorwacji, Bułgarii, coraz więcej ofert jest z Cypru…
Myśląc o różnych aspektach inwestowania, również pod kątem doradztwa moim klientom, postanowiłam stworzyć listę zagadnień / pytań, które poleciłabym zadać sobie inwestorom, aby na tej podstawie dopiero podjąć decyzję. Bo, jak to często bywa, na pytanie, czy warto inwestować w Polsce czy za granicą, odpowiedź brzmi: „TO ZALEŻY” – od czego? – dowiecie się z pytań poniżej. Dla różnych inwestorów odpowiedzi będą różne, więc i finalne decyzje również.
Wszak każdy ma swoje potrzeby i upodobania. Mam nadzieję, że pobudzenie Was do przemyślenia wielu zagadnień przyczyni się do podjęcia trafnej decyzji inwestycyjnej, czego jednocześnie życzę!
Jako potencjalny inwestor, szukający nieruchomości wakacyjnej na swoje potrzeby oraz do wynajmu krótkoterminowego w czasie, gdy sama nie korzystam z niej, rozważałabym następujące kwestie:
- Odległość miejsca inwestowania od miejsca zamieszkania (tzw. „pierwszego domu”)
Do rozważenia tu nasuwają się następujące kwestie:
- Jak często chcesz tam jeździć? I jakim środkiem transportu? Ile kosztuje taka jednorazowa podróż?
- W jakiej perspektywie czasowej widzisz tę inwestycję? W przypadku inwestycji długoterminowej, np. za 15-20 lat – czy przewidujesz, że będziesz miał/a środki/ochotę/siły nadal tak często tam jeździć?
- A może planujesz przeprowadzkę np. na tzw. emeryturze?
- Rynek, na którym zamierzasz zainwestować
- Czy znasz rynek, na którym zamierzasz zainwestować? Rynek to szerokie pojęcie, zawierają się w nim takie aspekty jak:
- Gospodarcze, w tym ceny nieruchomości – poziomy cen nieruchomości i ich czynniki cenotwórcze – co istotnie wpływa na cenę poza oczywistą cechą, jaką jest lokalizacja i dostępność atrakcji (np. morze, baseny i inne atrakcje turystyczne) i infrastruktury (sklepy, przychodnie itp.), standardu wyposażenia i wykończenia?
- Poziomy cen usług wynajmu – jak się kształtują i znowu – jakie są czynniki wpływające na cenę poza oczywistymi – lokalizacją i standardem? Jaki standard jest uznawany za premium i basic i co go charakteryzuje? (inaczej rozumiemy standard podstawowy w Polsce, w Hiszpanii, na Cyprze i w Bułgarii). Ile trwa tzw. wysoki i niski sezon w danym miejscu – i jakie ma to przełożenie na ceny wynajmu? – to wszystko przekłada się na szybkość zwrotu inwestycji.
- Środowisko naturalne – klimat i związane z nim dogodności i niedogodności (klimatyzacja?), a także wpływ na… nieruchomości i konieczności ich konserwacji (np. sól morska a erozyjność elewacji itp.), ukształtowanie terenu i związane z tym ryzyka (osuwanie ziemi, zalania itp.) Występowanie gwałtownych zjawisk atmosferycznych itp. na danym terenie – tornada, sztormy, trzęsienia ziemi, silne ulewy, silne wiatry itp. i związane z tym ryzyka dla nieruchomości i poziomu zajętości nieruchomości w poszczególnych okresach roku, a wreszcie to, czy nieruchomość położona jest na terenach zalewowych.
- Otoczenie polityczne– na ile sytuacja geopolityczna jest stabilna w regionie, w którym zamierzam zainwestować? Czy nie ma tam okresowo lokalnych konfliktów czy zaszłości w bliskiej przeszłości, z których takie konflikty mogą się odrodzić? Tu nie mogę nie wspomnieć o beztroskim oferowaniu Cypru, szczególnie w atrakcyjnych cenach nieruchomości w północnym Cyprze, który nie ma uregulowanej sytuacji politycznej i państwowej, będąc de facto terytorium zależnym od Turcji i tylko przez nią uznawanym za osobne państwo, a poza tym jest powszechnie uznawany za terytorium należące do (obecnie greckojęzycznej) Republiki Cypryjskiej, nad którym nie ma ona faktycznej kontroli; warto zadać sobie pytanie o to, na ile skutecznie chronione będzie Twoje prawo własności na takim terytorium, a przede wszystkim o los tego prawa w sytuacji, w której Republika Cypryjska odzyska kontrolę nad swoją północną częścią. Inwestycje na takim terenie są obarczone dużym ryzykiem administracyjnym, potencjalnie własnościowym itp. O tym, oferując te nieruchomości, się nie wspomina…(przynajmniej ja nigdy się z tym nie spotkałam). Można podać również przykład krajów byłej Jugosławii, gdzie na niektórych obszarach wciąż tlą się zalążki poważniejszych konfliktów…
- Otoczenie społeczne – czy miejsce to nie jest częstym wyborem osób o określonych zainteresowaniach czy stylu życia – np. windsurferzy, balangowicze, kuracjusze uzdrowisk itp.? – dla jednych jest to duży plus, ale dla innych może być wręcz przeciwnie, bo może wpływać na specyfikę życia w danym miejscu. Czy są jakieś specyficzne zwyczaje lokalnej ludności, które należałoby uszanować? Jakie? Czy Ci to przeszkadza czy nie stanowi problemu? Jak będą się do tego odnosić potencjalni klienci – najemcy Twojej nieruchomości, czy nie zawęża nam to istotnie grupy docelowej?
- Otoczenie technologiczne – a właściwie niewielki jego aspekt – dostępność np. szybkich łącz internetowych na wypadek, gdybyś chciał/a (albo Twój klient) w tym miejscu pracować i organizować telekonferencje czy online montować filmy.
- W jakim celu inwestujesz w nieruchomość? Mam na myśli – czy chcesz korzystać z niej sam/a i jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy dopuszczasz najem krótkoterminowy, gdy z niej nie korzystasz?
- Konkurencja i jej sposób działania, preferencje potencjalnych Twoich klientów – to „temat -rzeka”, ale wymaga solidnego zgłębienia, jeśli poważnie rozważasz inwestycję w danym miejscu. Począwszy od profilu i narodowości potencjalnego klienta i jego preferencji co do sposobu spędzenia czasu w potencjalnie twojej nieruchomości – co przekłada się na wyposażenie apartamentu/domu.
- Kto zajmie się najmem krótkoterminowym Twojej nieruchomości? Czy masz wybór czy jesteś zdany na jednego operatora? Jakie ma oceny na powszechnie dostępnych portalach typu Booking.com? Warto poczytać, bo Twoi potencjalni klienci kierują się oceną na takim portalu, a na nią bezpośrednio przekłada się praca właśnie takiego operatora najmu krótkoterminowego. I co z tego, że masz ładny apartament, dobrze wyposażony i komfortowy, skoro operator nie potrafi poradzić sobie z trudniejszymi klientami, którzy chętnie opiszą swoje doświadczenia na portalu rezerwacyjnym, odradzając pobyt w nim? Poziom obłożenia nieruchomości, a tym samym Twój przychód może spać drastycznie…
- Drobne naprawy i okresowe remonty. Zakładając, że masz sprawnego i dobrze działającego operatora najmu krótkoterminowego, który zajmuje się drobnymi, eksploatacyjnymi usterkami i je naprawia – i nie musisz jeździć/latać kilkaset albo kilku tysięcy kilometrów, ilekroć coś się zepsuje – to musisz przyjąć, że po kilku latach eksploatacji apartament będzie wymagał odświeżenia lub remontu/ wymiany sprzętów – wtedy raczej trzeba się będzie tam wybrać i zorganizować to przedsięwzięcie. Chyba, że znasz na miejscu zaufane osoby, które zrobią to za Ciebie?
- Koszty stałe i zmienne związane z nieruchomością. Warto rozpoznać zasady rozliczeń za media, zarządzanie nieruchomością wspólną i poziomy tych kosztów. Warto zapewnić Internet i TV w apartamencie/domu – podpisuje się wtedy zazwyczaj umowę z danym operatorem. Jak to wygląda w kraju, w którym zamierzasz inwestować? Nie musisz mieć w kraju miejsca stałego pobytu? A jeśli tak, to jak to inaczej można zapewnić?
- Co kupujesz? Apartament lub dom na rynku pierwotnym czy wtórnym? Jeśli na pierwotnym, czyli od dewelopera – to na jakim etapie? Tzw. „dziury w ziemi”, w budowie czy już gotowy do aranżacji? Czy znasz przepisy regulujące obrót nieruchomościami w danym kraju? Czy wiesz, jakie trzeba spełnić warunki aby transakcja była ważna? Czy możesz zaangażować zaufanego prawnika w razie gdybyś nie wiedział, czy będziesz polegał jedynie na wiedzy pośrednika czy sprzedawcy nieruchomości?
- W jakim standardzie jest dom/apartament na rynku pierwotnym? W stanie deweloperskim? Co on oznacza w danym kraju? Jeśli jedynie otynkowane ściany, to kto zajmie się jego wykończeniem i aranżacją? Ile to będzie kosztowało w przeliczeniu na m2? Jeśli apartament wykończy deweloper to jak się mają jego ceny do standardu wykonania? Jaką może mieć na tym wykończeniu marżę? Warto to porównać z ofertami innych wykonawców z danego kraju oraz w innych miejscach Europy. Wiem, że dla świadomych inwestorów cena jest istotną kwestią, bo bezpośrednio wpływa na stopę zwrotu z inwestycji.
- Kwestie językowe. Poza Polską, zakładam, że znasz język kraju, w którym inwestujesz? … Nie jest to oczywiście warunek niezbędny i konieczny, skoro świetnie znasz angielski, ale… wiadomo, że w każdym kraju skuteczniej będziesz funkcjonował we wszystkich obszarach jeśli choć komunikatywnie będziesz znał lokalny język (a zwłaszcza w sytuacjach „awaryjnych”). W większości krajów, o których myślimy, np. w Hiszpanii, Bułgarii, Portugalii, poza większymi metropoliami znajomość języka angielskiego nie jest wcale standardem…
- Standardy emisyjności budynków. To obszar, do którego dopiero się przyzwyczajamy i go poznajemy, ale zgodnie z wymaganiami europejskimi w przeciągu najbliższych lat niespełnienie norm związanych z energochłonnością budynków, a co za tym idzie, z emisją CO2 będzie pociągało za sobą konkretne obciążenia finansowe, które poniosą … właściciele. W Polsce może być to od tysiąca do kilku tysięcy złotych rocznie za nieruchomość lokalową. Warto na to zwrócić uwagę zwłaszcza, jeśli kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego. Co do nowych nieruchomości, budowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych po 2020 roku, zakładamy, że normy o niskoenergetyczności budynku powinny mieć spełnione (choć warto i tą kwestią się zainteresować na etapie zakupu, bo później będzie za późno…). A jak się sprawa przedstawia w kraju, w którym rozważasz inwestowanie? To może być duży (ukryty) koszt…
- Pozostając w temacie „eco” – generowanie śladu węglowego. To też „temat – rzeka”. Coraz więcej osób, podejmując decyzje zakupowe, kieruje się emisyjnością CO2. Wtedy pojawiają się kolejne pytania – gdyby apartament jako „drugi dom” miał być jedynie na nasze potrzeby – to niewątpliwie zwiększamy ślad węglowy utrzymywaniem sprzętów i niewykorzystanej powierzchni. Istotne pytanie to również odległość i sposób podróżowania, o czym była mowa na początku. Najkorzystniej byłoby poruszać się na jak najkrótszym dystansie i pociągiem, który jest mniej emisyjny niż samochód, a tym bardziej samolot.
- Patriotyzm lokalny. Dla niektórych z nas, kwestia patriotyzmu w wyborach zakupowych również jest istotnym argumentem. Poniekąd słusznie – kto jak nie my, powinniśmy dbać o naszą gospodarkę, która przekłada się na komfort życia w naszym kraju? Może lepiej przyciągać do naszego apartamentu nad morzem czy w górach cudzoziemców, którzy będą wspomagali naszą gospodarkę swoimi wydatkami, niż odwrotnie – jeździć i wspomagać inne gospodarki? Do przemyślenia. Nie chcę promować ekstremalnych podejść – podróże kształcą i ruch powinien odbywać się w dwie strony – zarówno my powinniśmy jeździć za granicę na wakacje, jak i powinniśmy stwarzać atrakcyjne warunki dla odwiedzających nas cudzoziemców. Równowaga i w tej sferze życia jest pożądana.
- Oferta na rynku polskim. Widząc duże zainteresowanie inwestorów inwestowaniem w nieruchomości wakacyjne i czerpanie wcale niemałych zysków z najmu, szczególnie w okresach sezonu, na naszym rodzimym rynku coraz więcej jest ofert, a więc jest z czego wybierać. Praktycznie w każdej miejscowości wypoczynkowej obecnie „coś się buduje” – od mniejszych inwestycji na kilka – kilkanaście apartamentów do wielkich aparthoteli z systemem najmu krótkoterminowego wbudowanego w koncepcję produktu. O kryteriach wyboru takiego apartamentu pisałam już na przykładzie inwestowania w Kołobrzegu, tu nadmienię tylko że inwestycja inwestycji nierówna. Warto zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- kto konkretnie ją buduje i jakie ma opinię oraz jak długą historię / doświadczenie na rynku, warto spojrzeć na jego wcześniejsze inwestycje i poczytać opinie z nimi związane, warto przeanalizować KRS firmy budującej;
- jak wygląda kwestia najmu krótkoterminowego i kto jego obsługuje – i poczytać opinie klientów dotyczące tej obsługi;
- na jakim etapie jest inwestycja (stopień zaawansowania).
O innych czynnikach, w tym oczywistości – lokalizacji i otoczeniu, odległości od miejscowych atrakcji – pisałam we wcześniejszym wpisie na blogu – do którego lektury zachęcam.
A Wy jaki macie pogląd na te sprawy? Zwrócilibyście jeszcze uwagę na inne aspekty? Jakie? Napiszcie pilaszkloda@twojameta.com.pl
